De Hypotheek

De koop van een huis staat of valt meestal met de financiering ervan. Voor de financiering doet de koper meestal een beroep op een bank, een verzekeringsmaat- schappij of een pensioenfonds. Wie geld leent voor de aankoop van een huis, verleent hypotheek. Dat betekend dat het huis onderpand wordt om de geldschieter de zekerheid te geven dat hij het door hem geleende geld weer terug krijgt. De wet geeft hem het recht bij openbare verkoop van het huis zijn vordering (als eigenaar  in gebreke blijft met aflossing van de hypotheek) bij voorrang te verhalen op de opbrengst, dus voor de andere schuldeisers.

Dit recht van hypotheek wordt verleend door de eigenaar (koper) van een huis. Hij wordt hypotheekgever genoemd. De instelling die het geld uitleent is hypotheeknemer. Zodra het recht van hypotheek aan de geldschieter is verleend, wordt deze hypotheekhouder. Het huis waarop de hypotheek rust is het onderpand.

De verschillen tussen hypothecaire leningen bestaan voornamelijk uit de wijze van aflossing. De belangrijkste vormen van hypothecaire leningen zijn de lineaire hypotheek, de annuïteiten-hypotheek en de hypothecaire lening met levensverzekering (spaarhypotheek).

Bij een lineaire hypotheek betaalt u jaarlijks steeds eenzelfde bedrag (aflossing) terug; de jaarlijks te betalen rente neemt telkens af omdat de hoofdsom ieder jaar minder wordt.

Bij een annuïteiten-hypotheek betaalt u jaarlijks hetzelfde bedrag aan rente plus aflossing gedurende de gehele looptijd van de hypotheek; in het begin betaald u veel rente en weinig aflossing, aan het einde betaalt u veel aflossing en weinig rente.

Bij een hypotheek met levensverzekering betaalt u de normale rente maar lost niet af; in plaats van aflossing betaalt u een premie voor een levensverzekering; de uitkering van de levensverzekering wordt later gebruikt om de lening af te lossen (een variant hiervan is de spaarhypotheek).

 Deze vormen hebben elk hun eigen voor- en nadelen. Laat u adviseren over de voor u meest aantrekkelijke vorm, mede met het oog op de aftrekbaarheid van rente op leningen voor de inkomstenbelasting.

Financiers willen meestal alleen een hypothecaire lening verstrekken als de geldnemer een overlijdensrisicoverzekering afsluit. Betaling van rente en aflossing zijn afhankelijk van het inkomen van de geldnemer. Als die overlijdt, dan valt het inkomen weg en zouden de erfgenamen het huis moeten verkopen omdat zij rente en aflossing niet kunnen betalen. Om dat te voorkomen wordt een overlijdensrisicoverzekering gesloten. Met de uitkering daarvan wordt bij voortijdig overlijden van de schuldenaar de hypothecaire lening afgelost. Daarna hebben de erfgenamen een hypotheekvrij huis.

Laat u goed adviseren over de wijze waarop u deze verzekering het best kunt afsluiten. Vooral als partners het huis samen kopen is het van belang wie de verzekering afsluit en wie de begunstigde is.

De overlijdensrisicoverzekering kunt u het beste laten ingaan op de dag waarop de offerte voor de hypothecaire lening wordt aangegaan, doch in ieder geval op de dag dat u de hypothecaire lening accepteert.

Het recht van hypotheek is in de wet met een aantal waarborgen omgeven waarmee de geldschieter kan rekenen op terugbetaling van de verstrekte lening. De sterkste waarborg is het recht van de geldschieter om het onderpand in het openbaar te doen verkopen (veilen) als de schuldenaar niet aan zijn verplichtingen voldoet. Uit de opbrengsten van de openbare verkoop kan de geldschieter bij voorrang de openstaande schuld voldoen. Twee andere waarborgen zijn de zaaksvervanging en het huurbeding.

Zaakvervanging houdt in dat een eventuele schadeverzekeringsuitkering wordt belast met een pandrecht ten behoeve van de hypotheekhouder (de bank): de zekerheid in de vorm van het huis kan worden vervangen door pandrecht op de vordering op de verzekeraar (de vordering op de verzekeraar is onderpand in plaats van het huis). Deze waarborg is van belang bij brand of andere belangrijke schade waardoor het huis als onderpand sterk in waarde vermindert of zelfs waardeloos wordt. In de hypotheekakte wordt daarom vermeld dat de koper het onderpand (het huis) moet verzekeren tegen brand en andere gevaren.

De hypotheekhouder heeft de wettelijke bevoegdheid om in de hypotheekakte te laten opnemen dat de eigenaar zonder zijn toestemming het onderpand niet mag verhuren of verpachten en dat hij bovendien de huur of pacht niet voor lange tijd vooruit mag laten betalen. Deze bevoegdheid vloeit voort uit het risico dat een onderpand bij openbare verkoop in dergelijke gevallen aanzienlijk minder zal opbrengen.

Dit zogeheten huurbeding wordt ook in de openbare registers ingeschreven. Als een huis dan toch zonder toestemming wordt verhuurd en/ of de huur voor lange tijd vooruit wordt betaald, dan hoeft de bank daar – na toestemming van de President van de Rechtbank- bij openbare verkoop geen rekening mee te houden. De huurder zal in zo’n geval het huis moeten ontruimen. Als de huurder in het huis mag blijven wonen, dan moet hij aan de nieuwe eigenaar opnieuw huur betalen.

Iedere huurder kan in de hypotheekakte betreffende het huis nagaan hoe zijn rechten liggen. Deze akte is immers in de openbare registers ingeschreven.

Natuurlijk zijn wij altijd bereid tot het geven van extra informatie. Het snelst wekt het als u eens langs komt op ons gezellige kantoor, op Gosieweg 53, waar u onder het genot van een kopje koffie snel een goede indruk kunt krijgen van ons hele aanbod. Ook kunt u telefonisch contact opnemen op: 7383344 / 5627688.

Door het contactformulier in te vullen krijgt u snel een antwoord op uw vragen.