De Hypotheek
De koop van een huis staat of valt meestal met de
financiering ervan. Voor de financiering doet de koper meestal een beroep op
een bank, een verzekeringsmaat- schappij of een pensioenfonds. Wie geld
leent voor de aankoop van een huis, verleent hypotheek. Dat betekend dat het
huis onderpand wordt om de geldschieter de zekerheid te geven dat hij het
door hem geleende geld weer terug krijgt. De wet geeft hem het recht bij
openbare verkoop van het huis zijn vordering (als eigenaar in gebreke
blijft met aflossing van de hypotheek) bij voorrang te verhalen op de
opbrengst, dus voor de andere schuldeisers.
Dit recht van hypotheek wordt verleend door de eigenaar
(koper) van een huis. Hij wordt hypotheekgever genoemd. De instelling die
het geld uitleent is hypotheeknemer. Zodra het recht van hypotheek aan de
geldschieter is verleend, wordt deze hypotheekhouder. Het huis waarop de
hypotheek rust is het onderpand.
De verschillen tussen hypothecaire leningen bestaan
voornamelijk uit de wijze van aflossing. De belangrijkste vormen van
hypothecaire leningen zijn de lineaire hypotheek, de annuïteiten-hypotheek
en de hypothecaire lening met levensverzekering (spaarhypotheek).
Bij een lineaire hypotheek betaalt u jaarlijks steeds
eenzelfde bedrag (aflossing) terug; de jaarlijks te betalen rente neemt
telkens af omdat de hoofdsom ieder jaar minder wordt.
Bij een annuïteiten-hypotheek betaalt u jaarlijks
hetzelfde bedrag aan rente plus aflossing gedurende de gehele looptijd van
de hypotheek; in het begin betaald u veel rente en weinig aflossing, aan het
einde betaalt u veel aflossing en weinig rente.
Bij een hypotheek met levensverzekering betaalt u de
normale rente maar lost niet af; in plaats van aflossing betaalt u een
premie voor een levensverzekering; de uitkering van de levensverzekering
wordt later gebruikt om de lening af te lossen (een variant hiervan is de
spaarhypotheek).
Deze vormen hebben elk hun eigen voor- en nadelen. Laat u
adviseren over de voor u meest aantrekkelijke vorm, mede met het oog op de
aftrekbaarheid van rente op leningen voor de inkomstenbelasting.
Financiers willen meestal alleen een hypothecaire lening
verstrekken als de geldnemer een overlijdensrisicoverzekering afsluit.
Betaling van rente en aflossing zijn afhankelijk van het inkomen van de
geldnemer. Als die overlijdt, dan valt het inkomen weg en zouden de
erfgenamen het huis moeten verkopen omdat zij rente en aflossing niet kunnen
betalen. Om dat te voorkomen wordt een overlijdensrisicoverzekering
gesloten. Met de uitkering daarvan wordt bij voortijdig overlijden van de
schuldenaar de hypothecaire lening afgelost. Daarna hebben de erfgenamen een
hypotheekvrij huis.
Laat u goed adviseren over de wijze waarop u deze
verzekering het best kunt afsluiten. Vooral als partners het huis samen
kopen is het van belang wie de verzekering afsluit en wie de begunstigde is.
De overlijdensrisicoverzekering kunt u het beste laten
ingaan op de dag waarop de offerte voor de hypothecaire lening wordt
aangegaan, doch in ieder geval op de dag dat u de hypothecaire lening
accepteert.
Het recht van hypotheek is in de wet met een aantal
waarborgen omgeven waarmee de geldschieter kan rekenen op terugbetaling van
de verstrekte lening. De sterkste waarborg is het recht van de geldschieter
om het onderpand in het openbaar te doen verkopen (veilen) als de
schuldenaar niet aan zijn verplichtingen voldoet. Uit de opbrengsten van de
openbare verkoop kan de geldschieter bij voorrang de openstaande schuld
voldoen. Twee andere waarborgen zijn de zaaksvervanging en het huurbeding.
Zaakvervanging houdt in dat een eventuele
schadeverzekeringsuitkering wordt belast met een pandrecht ten behoeve van
de hypotheekhouder (de bank): de zekerheid in de vorm van het huis kan
worden vervangen door pandrecht op de vordering op de verzekeraar (de
vordering op de verzekeraar is onderpand in plaats van het huis). Deze
waarborg is van belang bij brand of andere belangrijke schade waardoor het
huis als onderpand sterk in waarde vermindert of zelfs waardeloos wordt. In
de hypotheekakte wordt daarom vermeld dat de koper het onderpand (het huis)
moet verzekeren tegen brand en andere gevaren.
De hypotheekhouder heeft de wettelijke bevoegdheid om in
de hypotheekakte te laten opnemen dat de eigenaar zonder zijn toestemming
het onderpand niet mag verhuren of verpachten en dat hij bovendien de huur
of pacht niet voor lange tijd vooruit mag laten betalen. Deze bevoegdheid
vloeit voort uit het risico dat een onderpand bij openbare verkoop in
dergelijke gevallen aanzienlijk minder zal opbrengen.
Dit zogeheten huurbeding wordt ook in de openbare
registers ingeschreven. Als een huis dan toch zonder toestemming wordt
verhuurd en/ of de huur voor lange tijd vooruit wordt betaald, dan hoeft de
bank daar – na toestemming van de President van de Rechtbank- bij openbare
verkoop geen rekening mee te houden. De huurder zal in zo’n geval het huis
moeten ontruimen. Als de huurder in het huis mag blijven wonen, dan moet hij
aan de nieuwe eigenaar opnieuw huur betalen.
Iedere huurder kan in de hypotheekakte betreffende het
huis nagaan hoe zijn rechten liggen. Deze akte is immers in de openbare
registers ingeschreven.
Natuurlijk zijn wij altijd bereid tot het geven van extra
informatie. Het snelst wekt het als u eens langs komt op ons gezellige
kantoor, op Gosieweg 53, waar u onder het genot van een kopje koffie snel
een goede indruk kunt krijgen van ons hele aanbod. Ook kunt u telefonisch
contact opnemen op: 7383344 / 5627688.
Door het contactformulier
in te vullen krijgt u snel een antwoord op uw vragen.
|