Het Kopen van een Appartement
Dit artikel is bestemd voor iedereen die een appartement
wilt kopen of reeds heeft gekocht. Bij het kopen van een appartement komen
een paar zaken om de hoek kijken die niet voorkomen bij de koop van een
eengezinshuis. U moet zich goed realiseren dat u door de koop van een
appartement niet zonder meer uw eigen beslissing kunt nemen over het beheer
van uw woning. U moet samenwerken met anderen, u koopt namelijk een aandeel
in gemeenschappelijk eigendom. U wordt dus mede-eigenaar en tevens lid van
een vereniging van eigenaars. Daar mag u wel even bij stilstaan.
Uw verhouding met uw buren gaat verder dan wanneer u een
gewoon huis koopt. U krijgt een aantal rechten ten opzichte van hen, maar
ook een aantal plichten. De wet verstaat onder een appartement (of zoals het
officieel wordt genoemd appartementsrecht) een aandeel in een gebouw met
toebehoren, dat de bevoegdheid geeft tot het alleengebruik van een bepaald
gedeelte van dat gebouw. Deze wat officiële omschrijving betekent dat er een
onderscheid wordt gemaakt tussen enerzijds de eigendom en anderzijds de
gebruiksrechten.
De eigendom van het gehele gebouw komt toe aan de
eigenaars gezamenlijk; daarnaast heeft iedere eigenaar het gebruiksrecht van
een privé gedeelte (zijn woning) en het mede gebruiksrecht van die gedeelten
van het gebouw, die voor gemeenschappelijk gebruik zijn bestemd. Bij dit
laatste kunt u ondermeer denken aan de lift, het gemeenschappelijk zwembad,
de centrale airco installatie.
Appartementsrechten ontstaan door de splitsing in
juridische zin van een gebouw of een andere onroerende zaak. Aan het gebouw
zelf is niet te zien of dit in appartementen is gesplitst.
Om een gebouw in appartementen te splitsen moet een
notaris een akte opmaken. Deze splitsingsakte wordt met de bijbehorende
tekening, waarop de grenzen van de gedeelten van het gebouw, die bestemd
zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, in de openbare registers
ingeschreven. Pas als dit laatste is gedaan, is de splitsing een feit en
ontstaan de appartementsrechten, die dan afzonderlijk verkocht kunnen
worden.
In de notariële akte van splitsing is een aantal
belangrijke zaken opgenomen:
- een beschrijving van het gebouw als geheel
- een beschrijving van ieder afzonderlijk gedeelte, de
appartementen;
- een beschrijving van het aandeel dat iedere eigenaar
heeft in het hele gebouw en
- het splitsingsreglement.
Vooral het splitsingsreglement is voor u van groot belang.
Hierin staat namelijk beschreven: welke schulden en kosten voor rekening van
alle eigenaren gezamenlijk komen. Hoe de begroting (de exploitatierekening)
er uit moet zien en hoe de bijdragen in de “service kosten” moeten worden
betaald. Hoe het gebruik, het beheer en het onderhoud van de
gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw zijn geregeld. Hoe het gebouw
verzekerd moet zijn en aan wie bij schade wordt uitgekeerd. Hoe de
vereniging van eigenaren is samengesteld en zal functioneren. De
gebruiksvoorschriften voor de appartementen. Het is heel erg belangrijk dat
u het reglement van splitsing goed leest en dat u begrijpt wat er geregeld
is, hoe dat is gedaan en waarom. Denk vooral niet: “we veranderen wel even
wat ons niet aanstaat”. Veranderingen in het reglement van splitsing moeten
met algemene stemmen worden goedgekeurd. Zowel eigenaars als de beperkt
gerechtigden moeten aan zo’n verandering meewerken. De beperkt gerechtigden
zijn onder andere de banken of maatschappijen die de hypotheken hebben
verstrekt. U begrijpt dat hierdoor het aanbrengen van veranderingen in de
meeste gevallen niet eenvoudig is.
Er kan ook nog een huishoudelijk reglement bestaan. Hierin
kan van alles vastgelegd zijn rond het functioneren van de vereniging en de
onderlinge verhoudingen. Vaak gaat het om een uitwerking van leefregels en
gebruikregels uit het splitsingsreglement. U kunt de makelaar, verkoper of
het bestuur van de vereniging een exemplaar van het huishoudelijk reglement
vragen.
Vereniging van eigenaars
Als eigenaar van een appartement bent u met uw
medeeigenaars van het complex medeverantwoordelijk voor het onderhoud van
het gebouw. Die gezamenlijk verantwoordelijkheid voor het beheer schept een
band tussen de eigenaars en om deze band een judridisch jasje te geven moet
bij elke splitsing een vereniging van eigenaars worden opgericht. Iedere
appartementseigenaar is automatisch lid van deze vereniging van eigenaren.
De vereniging moet een ledenvergadering hebben; de vergadering van
eigenaars.
De wet eist dat de vergadering van eigenaars tenminste
eenmaal per jaar bijeen wordt geroepen. Dan worden de financiële jaarstukken
besproken en wordt de bijdrage in de servicekosten, bestemd voor onderhoud,
verbeteringen e.d. per appartementsrecht vastgesteld. De gang van zaken in
het complex wordt grotendeels bepaald door de vergadering van eigenaars.
Hierin worden alle beslissingen over het beheer van de gemeenschappelijke
gedeelten van het complex genomen. Zij is daarbij gebonden aan de bepalingen
in het splitsingsreglement. Het speekt voor zich dat de besluitvorming
binnen de vergadering gebaat is bij een goede verstandhouding tussen de
eigenaars onderling.
Het is mogelijk dat er een groot-eigenaar is (iemand die
meer appartementen in het complex heeft) die in zijn eentje de meerderheid
van de stemmen heeft. Individuele eigenaars hebben in zo’n geval weinig tot
niets in te brengen. Dit kan vergaande consequenties voor u hebben, ook
financiële. U moet dus goed nagaan hoe de stemverhoudingen in de vereniging
liggen. In het regelement van splitsing kunt u vinden voor welk deel uw stem
meetelt.
De vereniging van eigenaars moet ook een bestuur hebben.
Het bestuur wordt door de vergadering van eigenaars aangesteld en zorgt voor
het opstellen van de jaarstukken: de exploitatie rekening van het afgelopen
jaar en de begroting voor het komend jaar. Meestal is het bestuur gemachtigd
tot het doen van (kleine) uitgaven. Vaak ziet het toe bij onderhoud of
reparaties en beheert de kas van de vereniging. Het bestuur heeft een
belangrijke positie binnen de vereniging. Vaak wordt er een beroepskracht,
bijvoorbeeld een makelaar, in gehuurd voor deze taak.
Op grond van de jaarstukken over het afgelopen jaar en de
begroting voor het komende jaar wordt de voorschotbijdrage in servicekosten
vastgesteld door de vergadering van eigenaars. Eenmaal vastgesteld, is
iedere eigenaar verplicht deze kosten te betalen, meestal in maandelijkse
termijnen. Uit de voorschotbijdrage in de servicekosten worden alle
gemeenschappelijke uitgaven betaald. Het spreekt vanzelf dat deze
voorschotbijdragen verrekend worden bij de definitieve afrekening die
jaarlijks plaatsvindt. Voor het onderhoud kunnen reserveringen gemaakt
worden, zowel voor het al geplande onderhoud als voor onvoorziende
reparaties. Deze post maakt vaak een groot deel uit van de bijdrage in de
servicekosten. Een ruim reservefonds is soms wel, maar vaak ook niet
aanwezig. Als het niet bestaat, moeten plotselinge grote uitgaven door een
extra hoofdelijke omslag opgebracht worden. Dit kan hele nare gevolgen
hebben als er sprake is van achterstallig onderhoud of als een of meer
eigenaars niet willen meebetalen of niet aan hun verplichtingen kunnen
voldoen. Bij conflicten kan de kantonrechter om een oordeel worden gevraagd.
Maar dat zijn vaak lange procedures, waarop niet alle reparaties kunnen
wachten.
Als u de consequenties van de aankoop van dat ene
aantrekkelijke appartement niet kunt overzien, raadpleeg dan uw makelaar.
Mocht u vragen hebben kunt u altijd contact opnemen met
Marjolein Elgersma, makelaar bij het kantoor DOMICILIE REAL ESTATE, Gosieweg
53, tel: 7383344 / 5627688.
Door het contactformulier
in te vullen krijgt u snel een antwoord op uw vragen.
|